中国指数研究院6月25日发布《我国养老地产发展趋势及开发策略研究》，养老地产具有产业链长、涉及领域广的特点，这一领域的主要投资者包括养老服务机构、地产开发商、保险公司以及境外投资者等，涉及产业涵盖居住、护理、医疗、文体、餐饮服务等。同时养老地产项目前期需耗费大量资金，且投资回收期较长。总体来看，其核心属性是“养老”而不是地产开发，决定其面临一系列开发难点。

一、我国养老地产需求动力加大但仍处于发育期

我国已步入老龄化社会，未来20年中国处于老龄化加速阶段。按照国际通行标准，一个国家60岁以上的人口或65岁以上的老年人口在总人口中的比例超过10%和7%，那么这个国家就达到人口老龄化。2010年人口普查数据显示，60岁及以上人口占比达到13.26%，其中65岁以上人口占8.87%，截至2013年，65岁以上人口占比已达到9.7%，近十年人口老龄化进程明显加快，同时由于峰值最高的第一、二次婴儿潮的人逐渐步入老年，未来20年中国老年化进入加速阶段。预测到2030年，60岁以上人口占比将接近30%。

我国老年人口抚养比高，人口拐点迅速降临，养老问题现实严峻。我国老年抚养比近年来稳步提升，截至2012年已达到12.7%。而同其他国家的对比中，我国老年抚养比高于全球平均水平，仅低于高收入国家，但差距较明显。而随着50年代出生群体（第一次人口出生高峰）开始步入老年，他们是独生子女的第一代老人，421家庭结构使得家庭养老的难度加大，客观上需要市场化的养老机构。

我国高净值人士中40-60岁人群占比超过70%，而未来10-20年该阶层人士将跨入老年，根据中国建设银行的《中国财富报告2012》可以得知中国高净值人群更加青睐高端养老、高端旅游、高端医疗等服务，围绕这三个主题的开发增值服务更容易让高净值人群满意，而精英阶层对高端养老服务的需求将在未来10-20年内迎来拐点。虽然这部分需求仍然属于小部分，但针对这块的养老地产项目的供应仍然不足。

近期国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》中要求：2020年末全国社会养老床位数将达到每千名老年人35-40张，而目前我国每千名老人的社会养老床位数约为20张，发达国家为40-80张。而根据联合国预测，我国2020年60岁以上老人2.42亿，国发【2013】35号文对“机构养老”床位需求的预测为741万，扣除2012年已有的381万张床位，则八年要建360万个床位，平均每年45万个床位。

近10年我国对养老事业愈加重视，相继出台老龄事业发展的中长期规划，包括养老事业的行业标准，鼓励民资进入养老产业等，并于2013年9月出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确我国养老服务业的发展定位及最终目标，是指导养老服务业发展的纲领性文件。而我国目前养老立法仍处于起步阶段，未来仍有待建立健全行业标准和养老金税收优惠的相关政策。

2014年1月，民政部、发改委联合发出通知《关于开展养老综合改革试点工作》，相关鼓励措施包括1）土地：要求将养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划，可将闲置的公益性用地调整为养老服务用地。2）税收：对养老机构提供的养护服务免征营业税，对非营利性养老机构自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税，对符合条件的非营利性养老机构按规定免征企业所得税。3）手续：支持社会力量举办养老机构，在资本金、场地、人员等方面，进一步降低门槛。4）鼓励民营、境外资本投资养老服务业。

虽然从需求端和政策来看，我国的养老地产的发展前景一片美好，但在实际操作中，究竟有多少老年人能够支付得起庞大的养老费用，政策具体落实、专业人才素质等方面都潜藏着不少风险，直接或间接影响项目的运营效果。

我国“未富先老”特征明显，老人总体累计财富仍显不足。欧美一些发达国家在进入老龄化社会时，人均GDP在1-3万之间，而我国现在人均GDP也才5500美元，差距比较大。加之我国的社会养老保障和养老服务体系仍很不完善，对养老支出的支撑弱。独生子女赡养4位老人、“未富先老”和“未备先老”直接制约了老年人的支付水平，影响需求有效性。

居家养老传统观念难以转变。中国老人受传统观念影响，仍然更倾向于在家养老，只有在生活不能自理时，才会进入专门的养老机构。目前国内的民营养老机构普遍入住率低，例如北京民办养老院的入住率只有20%。未来究竟有多少老年人口将会选择养老住宅，转换为实际需求仍有较大不确定性。

政策保障不健全，缺乏落到实处的具体法律法规。虽然新一届政府大力提倡发展养老服务业，各项政策法规也不断出台，但多为纲领性、原则性的政策，缺乏落实到实处的补贴、土地和财税政策，政策出台时间、支持程度等并不明确，企业面临较大的开发风险。比如床位补贴，民办养老院和公办养老院待遇相差颇多，具体补贴标准不明确。老年人在入住老年住宅时，一般会考量提供的医疗服务，而关于老年社区配备的医院是否纳入医保范围的问题也一直未得到解决。整体而言，养老地产市场机制发挥的政策环境仍不理想。

养老地产市场发育不成熟，盈利模式不明晰。养老地产对老年人生活的配套设施的要求较高，因而投入成本高于普通住宅，前期资本投入大，受限于资金压力，目前开发商采取销售、出租或二者相结合的方式，但无论哪种运营方式都存有一定问题，盈利状况并不良好。美国由于资本市场运作发达，日本则依靠介乎保险制度，养老地产普遍取得较好收益。未来开发商如何布局养老地产、以何种方式开发与运营将是盈利的关键点。

配套服务落后，缺乏专业人才。由于养老地产的核心和重点在于后续运营，而国内养老地产处于发育阶段，医疗护理人才缺失，配套单一，服务规范不完善。如何在未来培养一个高专业能力的运营团队将是横亘在企业面前的难题之一。

二、养老地产核心属性是“养老”面临一系列开发难点

养老地产是指专门为老年人养老需求而开发的有针对性的地产产品，其与普通住宅主要的区别在于专门针对老年人这一特定的消费群体，且根据老年人的生理特点在产品设计上侧重医疗看护、老年活动中心等配套设施，从娱乐、学习、交往、情感等各方面来满足老人的心理需要。相较传统的养老院，养老地产在规模上更大，所参与的机构更加专业化。

养老地产具有产业链长、涉及领域广的特点，这一领域的主要投资者包括养老服务机构、地产开发商、保险公司以及境外投资者等，涉及产业涵盖居住、护理、医疗、文体、餐饮服务等。同时养老地产项目前期需耗费大量资金，且投资回收期较长。总体来看，其核心属性是“养老”而不是地产开发，决定其面临一系列开发难点。

一方面，由于我国养老市场发育尚不成熟、养老观念较为落后，开发企业面临开发模式选择问题，做养老社区还是社区养老，做度假养老或会员制养老，需要根据市场需求层次而定。根据不同的开发模式，可选择不同的开发地点及产品。另一方面，由于养老地产开发周期长，需沉淀大量资金，且产业链长、涉及领域广，开发企业面临选择何种运营模式及盈利模式的问题。

因此，养老地产的“养老”属性决定其在各个环节的独特考量因素，养老地产思虑点牵涉到4个方面：开发选址、产品设计、后续运营及盈利模式设计。

三、根据市场需求破解养老地产在开发、运营及盈利环节的难点

根据养老市场需求，养老地点可分为本地养老和异地养老两种，异地养老又可分为周边城镇养老和全国目的地养老。对应于本地养老，我们认为城市老年人口数量及其支付水平、养老意识是城市选择的关键因素，因此针对这一类应该挑选那些高老龄化、经济发达的城市，如北京、上海；生态环境、健康资源、生活成本以及交通通达性是选择异地养老的主要影响要素；对于周边城镇养老来说，其需地处大城市周边，自然资源出色，若是具备温泉、富硒等健康长寿资源则更佳，交通便利也是必备；对于全国目的性的养老而言，差异性的气候条件、强势的自然景观和集休闲、娱乐、养生、养老于一体是最大的特点，如杭州、青岛、三亚等。

对于以上三类型的城市，养老客户选择的理由均不相同，因而具备各自不同的特点以及相应的掣肘。在老龄化程度高的发达城市，客户养老理念、对于医疗服务的需求、支付水平等决定了市场空间比较广阔，但是这类城市的土地资源也相对比较有限。若是利用旧城改造项目建设养老地产，可能面临着项目定价高的问题，无形中会抑制部分需求；而若是在远郊地区，项目周边的生活设施、医疗资源等缺乏，老年人将与社会隔绝，在大城市的周边小镇同样面临类似的问题。而若是养生养老项目，季节性强，设施和服务的使用率低，运营的空间相对较低。

由于国内养老地产仍处于发育期，养老地产项目在实际操作中会遭遇到各种问题，例如配套建设、专业人员服务、长短期资金配比、资金回收等尚未找到最佳模式，因此我们首先通过分析美日两国的养老地产案例，以期能得到启示和借鉴。

建立在“先富后老”基础上的养老模式。人口老龄化是社会经济发展和科学技术进步的必然。20世纪后，欧美一些发达国家相继步入此行列，而这些国家养老地产的迅速发展得益于经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素。

美国自上世纪40年代起就已进入老龄化社会，1960年，美国65岁以上人口占比达到9%，步入老龄化社会。开发商DelWebb于1960年开发的太阳城开始销售，意外获得成功，在某种程度上可看做是美国养老地产的发端。70年代，政府推出“401K计划”，养老金运作开始完全的市场化，养老制度逐步完善，为养老地产发展奠定了良好的社会保障基础，养老金“三支柱”建立。80年代抵押贷款违约保险的发展推动了私人资本大量涌入养老地产领域。90年代REITS和CMBS的发展也为养老地产的发展提供更多的资金来源。经过50多年的发展，目前美国的养老地产细分市场成熟，形成了由开发商、运营商、房地产投资基金（REITs）和私募基金共同构建的一个完整金融生态链，项目管理者与拥有者相分离。

美国养老主要包括居家养老和社区养老两大类，其中70%的老人选择“以房养老”家庭养老方式—老人拥有自己的住宅，并将其多余部分出租，租金用于养老。

美国养老地产经历了长期的市场发展，已进入稳定发展时期，由建筑商、投资商和运营商形成一个完整的融资、建设、运营的市场化体系，偏重以成熟的市场化运作来解决养老问题。养老地产的开发商，通常是由其他类型的开发商演化而来，他们根据运营商或投资商的要求为其定制开发养老社区，然后按事先约定的价格卖给运营商或投资商，在这一过程中，运营商或投资商以担保等形式为开发商提供一定程度的融资便利和财务安排。之后投资商在持有物业期间将以净出租或委托经营的方式将物业交由专业运营商管理。总体来看，投资商、开发商与运营商的角色分离趋势日益显现，而金融危机中资金成本的上升加速了这种趋势。

从整体盈利产生方法来看，除大部分活跃长者社区或老年公寓是采取出售方式获取利润外，其他养老社区如生活自理型和协助型社区则主要靠收取一定租金盈利，CCRC社区是收取一次性入会费和每月的服务费。

2000年日本政府推行介护保险制度，大量私人资本开始陆续进入养老住宅行业。“介护保险制度”是国家福利性保险制度，集医疗、护理、家政服务为一体，25岁起开始缴纳介护保险金，到65岁以后可以使用保险费，老人进入护理机构产生的费用90%由国家和保险公司支付，个人仅承担10%。介护保险制度解决了高龄老人的养老费用支付问题，很大程度上促进了日本养老地产的发展。养老机构合作开发和持有运营是日本养老服务的主要模式，介护服务商是养老机构开发运营的核心主体，优惠的财税、金融政策提供低成本资金。

主要存有居家养老和社区养老两种方式，项目小型化，产品精品化。日本有非常多的老人选择居家养老，开发商很早就开发出老少两代在生活上适度分离的“两代居”和通用住宅，“两代居”可以让老年人和子女生活在一起，但适度分离，例如同居寄宿型和同居分住型等；通用住宅是指在房屋建造初期就将老年人的需求考虑进来，老时可对房屋进行适老化改造。对于社区养老来说，日本老年住宅分为提供护理的“机构设施”和不提供护理的“住宅”两大类。项目体量均不大，在产品上充分做出适老化设计，坚持走小型化、精品化的路线。

日本的养老地产除类似于两代居、通用住宅采取销售方式获取利润外，大多以出租为盈利方式。其中机构设施类一般收取一次性入住费和每月月金，住宅类一般只收取月金。“收费老人住家”在老人入住时，需要一次性缴付一笔入住金以购买房屋和公共设施的使用权，入住金的计算方式是根据入住老人的年龄、健康状况、当地平均寿命等各种可能影响老人入住期长短的因素来预测老人从入住至故去的期限，之后再每月支付服务费。前期收取的大笔入住费让企业的资金快速回流，在很大程度上减轻开发商的资金压力，回收的资金可用于后期设施的建设等。

我国目前的养老模式主要为常住养老和候鸟式养老两种模式。常住养老又细分为居家模式、社区模式，该模式使老年人可以在相对熟悉的环境中养老，并获得相应的养老服务。而候鸟式养老通常为异地养老，该模式可满足老年人旅游养老、度假养老等多重需求，在休闲之余引入医疗、保健、康复等服务。随着观念的变化以及家庭规模的缩小和结构变化，家庭养老功能不断弱化，对专业化养老机构和社区服务的需求与日俱增。

对于居家养老来说，最好的模式是将住宅进行适老化设计，居住功能占主导，主要面向的是具备独立生活能力的活跃老人。对于社区养老来说模式的拓展性较多，可专门开发养老公寓、在新建小区中专门配建养老公寓甚至建设全龄化社区，或者是开发一个综合性的养老社区，涵盖养老产业链各个环节。对于机构养老来说，客户选择的核心在于医疗资源，可开发建设医养结合社区。对于度假养老模式来说，在满足养老需求之余，还可引入养生、休闲、娱乐等服务。

但这5种开发模式有其各自定位特点及开发优劣势。结合当前国内老年人的养老心理、需求导向，全龄化社区、医养结合社区以及度假养生社区更具开发条件。

养老地产对于专业要求较高，需要了解客户的详细信息，后续提供的专业管理服务更为重要。在美国，养老地产开发经营模式成熟，租金稳步增长，资本收益率在10%上下。而在我国，养老地产刚刚起步，行业标准未确立，政策法规未完善，涉及的房企、险企甚至是专业养老机构，均尚未找寻到较好的盈利模式，各模式或多或少都存有问题。比如亲和源采用的会员制给现金回流带来一定压力，为获得资金流，只能选择出售部分公寓产权和其他项目。目前已经开始运营的养老项目经营模式主要有出售、租赁会员制和出售租赁结合三种。3种盈利模式对于养老地产的不同参与者来说具有不同的吸引力。

采用出售模式的养老地产项目一般在住宅项目中开发符合老年人需求的养老型住宅，例如无障碍设计、配套老年疗养中心或者几家老年服务机构等，再类似于普通住宅那样推出市场出售使用权。该种方式的投资回报周期短，运营模式与一般房地产相似，对开发商的专业要求相对较低，但养老地产配备的设施使得其投资收益会低于普通商品住宅。另外房屋的购置成本较高，市场需求不定。这种模式适合带有老年人的家庭客户与活跃健康长者。

无论是保利的西塘越还是万科的随园嘉树项目，这些养老地产项目大多在项目的配备上，更多考虑到养生养老的需要，而增设了许多的康复疗养中心。项目多背靠大型的养生、度假社区，消费者更多的是看中项目提供的高端养生服务，而非现阶段的养老功能。这些项目大多处于核心城市的辐射范围，由于地理位置优良，居住环境优美，项目销售状况良好，投资回报快。万科的随园嘉树项目开盘即售罄，但购买者多是40多岁的青壮年，为日后养老做准备，其对实践的借鉴价值有待挖掘。

养老地产开发商不出售项目资产，而通过收取租金或会费让使用者享受提供的各类专业服务，此之谓租赁或会员制模式。这种模式的养老项目面对的受众一般是具有高收入、高学历、比较活跃的老人，他们比较能接受专业服务，支付能力与意愿也要高于平均水平的客户。从属性来看，这类养老地产项目比较符合养老地产定义，收益持续稳定。项目更看重的是出售的服务，各开发商比拼的是项目地理位置、环境和提供的专业服务，要求有专业的运营管理团队，因而我们可以看到，亲和源是专门从事养老地产的专业机构，复星这家从事医疗投资的民营集团与拥有两家养老地产和运营公司的美国峰堡强强联合。鉴于会员制模式更关注的是项目“软实力”，项目不易被其他企业复制，若是做的好，竞争力将得到极大提升，便于树立养老品牌，有助于未来的连锁化发展。但是采取该种方式的项目前期资金投入大，开发商的资金运营压力大，资金回报过程缓慢，项目风险较大，且未来的退出机制不完善。例如亲和源中途就一度因为资金紧张而出售过部分产权。其它开发企业打造的养老项目运营也较为坎坷，按照原先的定位，其大多数应是活跃长者，为增加收入来源，其实际运营起来却更偏向于失智失能型老人照护机构。综合来看，这种模式比较适合资产管理机构、保险机构等寻求长期资产配置的投资者。

通过采用这种经营模式，开发商通过销售一部分老年住宅产品及出租剩余部分老年住宅产品和持有配套物业，获得销售利润和提供服务利润。出售与租赁相结合的运营模式相对较灵活，能够满足老人的多样化需求。而通过前期销售回笼资金来投入下一阶段物业运营中，对企业的资金压力相对较小，但是由于部分租赁形式的存在，又对开发商的专业能力和运营能力提出了更高挑战。企业一方面需要面对销售的压力，另一方面又要承担租赁风险，如何确定租赁与销售间的比例也很重要。以万科幸福汇为例，万科在幸福汇中拿出146套房源作为养老试点，占整个幸福汇项目的11%左右。项目内一部分进行了适老化设计的“活跃长者住宅”对外进行销售，老年公寓“活跃长者之家”为万科自持，由亲和源负责经营管理。万科采取此种模式多半出于试验市场对养老住宅的接受程度和支付能力。

太阳城是目前国内运作相对较好的养老项目，总共包括1700多套对外出售的住宅和提供近1000张床位的银龄公寓，由太阳城房地产开发公司私人投资私人开发。目前银龄公寓入驻率高达90%以上，主要接收健康自理老人，入住老人多为离退休干部，知识水平较高。为给入住者提供良好的医疗护理条件，特与安贞医院合建了太阳城医院，配备有100多张床位。太阳城银龄公寓享受国家免营业税的优惠政策，每张床铺享受民政部100元/月的床位补贴。项目的盈利方式包含配套设施的营利收入和养老费用两部分。其配备的购物中心、文化教育中心、温泉俱乐部既可为社区提供相关的配套服务，又可对外经营，产生部分利润。养老收费包含3部分：5-30万元不等的医疗押金、1700-4100不等的入住费、其他产生的服务费用。

由于养老地产的核心属性在于“养老”，而养老则更多是通过产品配套、可选服务来体现的，在实际运营中打造项目的复合价值体系，同时根据老年人的实际需求打造功能服务体系和设施配备。老年人的养老需求可细化为居住、医护、文化、娱乐、交流等方面，据此，我们认为一个完善的养老地产项目应该包含住、养、医、乐等多种功能。

养老项目中，医疗配套是基石。完善的医疗配套以“医院+疗养院”为标准，而开发商若想提供专业的医疗和护理服务，一般是采用将该部分业务外包给专业医院（上海亲和源）或是采用和品牌医院合作（社区内设置提供基础医疗保障的医院，并可和大医院直接对接）的方式。

除了为老年人提供保证身体健康的配套外，精神娱乐方面的配套同样非常重要。老年大学、养生会所、棋牌室等是标配，一定的户外运动场所和设施也是必需的，如门球场、垂钓区等。一些项目根据条件，还会有农庄、园艺等特色配套，丰富了老年人的休闲娱乐生活。一些配套较完善的项目还会设置有儿童活动的场所，方便了当子女来看望照顾老人时，一同前来的小孩有可以活动的地方，是一项人性化创新设置。

总结：总的来看，不同城市可开发产品的差异较大，不同的产品、开发模式可匹配的运营盈利模式也不尽相同。养老地产项目从最初的项目定位、选址，到中期的开发、产品设计，乃至后期的运营、盈利，是基于客户需求与开发目标相结合的体系。

对于在发达城市中心或者近郊开发的地产项目，可开发的产品多样，针对健康活力老人和需照看的半自理老人都可涉及。对于小规模的配建老年公寓或者是全龄化社区而言，养老的功能只是其中的附属项，适合采取类似普通住宅的销售路径。医养结合和综合性养老社区则更为看重提供的养老服务和医疗服务，配套的核心设施和服务均要与老年群体挂钩，适合企业以提供增值服务盈利。而对于异地养老来说，生态环境是核心，因而可采取销售与租赁/会员制相结合的方式，通过服务费用和销售物业费用提升利润。